Desapropriações e Perdas do Ambiente


A questão da desapropriação de propriedades, bem como dos quadros ambientais ditos compensáveis, variam legal e extraordinariamente de país para país, de região para região. Trata-se de assunto crítico, pois pode envolver variados interesses, tanto públicos, quanto privados.

Para a análise da viabilidade ambiental de um projeto que requer construção é essencial que as eventuais necessidades de desapropriação ou de aquisição de propriedades, produtivas ou não, sejam identificadas e quantificadas.

Segundo dicionários da língua portuguesa, o ato de desapropriar possui o seguinte conceito: “privar alguém da propriedade de; expropriar; desapossar”. No entanto, normas e diplomas legais, incluem variados adendos e condicionantes, que consideram um pouco mais do que nos traduzem os dicionários.

Este texto tem por finalidade propor que investidores, públicos ou privados, sem exceção, considerem em seus futuros investimentos todas as variáveis e aspectos envolvidos nas desapropriações e aquisições de propriedades de terceiros. Sugerimos que sete variáveis básicas sejam consideradas e que parlamentares contemple-as na evolução da leis inerente ao tema:

  • A área de terra a ser desapropriada ou adquirida;
  • As benfeitorias existentes na área;
  • As áreas de reserva legal;
  • As áreas de reserva particular;
  • As perdas de investimentos na produção;
  • Os lucros cessantes;
  • A redução da capacidade de produção das terras remanescentes.

O conjunto dessas variáveis não se encontra devidamente previsto nas operações tradicionais. Não se tratam, portanto, de obrigações previstas na legislação brasileira. Sua utilidade, além de oferecer subsídios para processos de viabilidade ambiental, é a de oferecer ao investidor algumas medidas sobre seus futuros investimentos, podendo assim estabelecer seus limites de negociação.

Seguem algumas sugestões e recomendações para o tratamento de cada variável de interesse. Nem todas as variáveis serão utilizadas em todos os inventários. Algumas poderão ser retiradas, outras poderão ser introduzidas, função de cada caso.

Prédios, reservas florestais, vias internas, cercas, portões, açudes, terra arada, culturas plantadas, etc

Área de terra, localização, prédios, reservas florestais (legais e particulares), vias internas, cercas, portões, açudes, terra arada, culturas plantadas, produção, etc. Tudo possui valor de mercado.

1. A área de terra a ser desapropriada ou adquirida

O primeiro ingrediente da análise de desapropriação ou aquisição de propriedades é a área total de terra necessária ao novo projeto. Seu valor deve ser orçado com base (i) na sua localização, (ii) na sua superfície (ha ou km2) e (iii) na qualidade de seus solos quanto ao uso e ocupação.

Áreas de solos com fácil acesso, solos para uso agrícola, para pasto e pecuária, solos organicamente pobres ou organicamente ricos, solos ácidos, evidentemente possuem valores diferenciados.

As informações necessárias à caracterização desta área são pelo menos as seguintes:

  • Macrolocalização da Área a ser Desapropriada ou Adquirida (ADA);
  • Superfície total da ADA;
  • Mapeamento do uso e ocupação do solo, na ADA e em suas vizinhanças;
  • Mapeamento do relevo da ADA (na falta de imagens adequadas use o Google Earth, que fornece as ordenadas de cada ponto da área, com relativa precisão);
  • Mapeamento e classificação expedita dos solos da ADA, com uma breve caracterização de seus possíveis usos;
  • Estimativa do valor da ADA, com base em preços praticados pelo mercado.

2. Benfeitorias existentes

O segundo ingrediente refere-se às benfeitorias existentes na ADA. Como benfeitorias devem ser entendidas tudo o que houver sido construído nesta área: casas, serviços e infraestrutura (vias internas, rede elétrica, rede de telefonia, paióis, açudes, etc.), atividades econômicas, comunidades, áreas agrícolas e construções isoladas.

Desta forma, o conceito de benfeitoria compreende edificações que podem ser desde prédios até simples “mata-burros”. Seu valor deve ser estimado considerando sua futura reconstrução, com base nos preços praticados pelo mercado.

O investidor deve realizar um inventário completo das benfeitorias existentes nas áreas de seu interesse.

Sugerimos que este inventário contenha, pelo menos, as seguintes informações:

  • Mapeamento das benfeitorias existentes na ADA, com indicação dos proprietários rurais e urbanos;
  • Listagem dos proprietários e respectivas propriedades e benfeitorias;
  • Caracterização de cada item de benfeitoria e de suas finalidades, com documentação e registros fotográficos;
  • Área ocupada pelo item de benfeitoria;
  • Estimativa do valor de mercado das benfeitorias existentes.

3. As áreas de reserva legal

O terceiro elemento de interesse, sobretudo em terras com atividades agropecuárias, são as áreas de reserva legal existentes. Em alguns países as áreas de reservas legais são determinadas por lei. Se alguma parte destas áreas for desapropriada ou adquirida, significa que os proprietários das terras haverão de registrar novas áreas de reserva legal, equivalente a um percentual das terras remanescentes, o qual varia de acordo com a legislação vigente em cada país. Assim sendo, cada proprietário poderá perder uma parcela de sua área produtiva, tendo, portanto, segundo nosso entendimento, o direito de receber o valor de mercado por esta perda. Sugerimos que a perda de área produtiva seja integrada ao custo das desapropriações ou aquisições.

Para os levantamentos de desapropriação ou aquisição de propriedades as seguintes informações acerca das reservas legais são de interesse:

  • Mapeamento da área total de reservas legais, contendo a indicação de seus proprietários;
  • Legislação vigente sobre áreas de reserva legal em propriedades rurais;
  • Listagem dos proprietários e área das respectivas reservas legais;
  • Caracterização sumária da área vegetada existente na reserva, primitiva e secundária;
  • Estimativa do valor da nova reserva legal a ser implantada.

4. As áreas de reserva particular

O quarto elemento é constituído por áreas particulares de reserva que eventualmente sejam atingidas pelas desapropriações. Estas áreas foram definidas pelos proprietários das terras, em conformidade com a lei vigente.

Trata-se de uma ocorrência cada vez mais comum em países em desenvolvimento, fruto do grande esforço de conscientização para questões como reflorestamento, estabilidade de ecossistemas e condições mínimas para o desenvolvimento.

As áreas de reservas particulares são domínios espontaneamente selecionados pelos seus proprietários, sobretudo para a melhoria das condições da biota da região. Por esse motivo, possuem pelo menos igual valor às áreas de reserva legal. Desta forma, devem ser valorizadas com base nos mesmos critérios.

Para os levantamentos de desapropriação ou de aquisição de propriedades as seguintes informações acerca das reservas particulares são de interesse:

  • Mapeamento da área total de reservas particulares, com indicação de seus proprietários;
  • Legislação vigente sobre áreas de reservas particulares em propriedades rurais e urbanas;
  • Espécies da biota raras, endêmicas ou em extinção ocorrentes na reserva;
  • Listagem dos proprietários e área das respectivas reservas particulares;
  • Estimativa do valor de mercado das reservas particulares, considerando a biota ocorrente.

5. Perdas de investimentos na produção

Nos casos em que hajam sido realizados investimentos nas ADA para entrarem em produção (manejo do solo, investimentos em sementes, despesas com mão de obra, investimento em equipamentos, plantio de cultura, etc.) os mesmos devem ser incluídos nos cálculos das desapropriações e aquisições, a fim de serem devidamente repassados aos proprietários.

As seguintes informações são de interesse:

  • Mapeamento da área total, com indicação de seus proprietários rurais;
  • Listagem dos proprietários, com seus respectivos investimentos comprovados;
  • Estimativa do valor de mercado das perdas de investimentos produtivos realizados.

6. Lucros cessantes

Os lucros cessantes também devem ser considerados pelas desapropriações ou aquisições de terras produtivas. Todas as perdas de lucros decorrentes das interrupções permanentes ou temporárias das atividades econômicas existentes nessas áreas devem ser indenizadas. Da mesma forma, a impossibilidade de realizar atividades produtivas pela perda de benfeitorias ou de condições operacionais, também deve ser incluída neste item.

As seguintes informações são de interesse:

  • Mapeamento da área total, com indicação de seus proprietários rurais;
  • Listagem dos proprietários, com suas respectivas perdas de lucros decorrentes de efeitos do projeto sobre suas atividades econômicas;
  • Estimativa do valor total dos lucros cessantes, permanentes ou temporários.

7. Redução da capacidade de produção

Dependendo do tamanho da perda de área de uma propriedade e dos tipos de atividades econômicas que nela vinham sendo realizadas, é possível que as terras restantes não sejam suficientes para manter as atividades produtivas normais da propriedade, implicando perdas de receita, de lucros e de qualidade de vida. Nesses casos, esse novo fator deve fazer parte dos custos da ADA. As seguintes informações são de interesse:

  • Mapeamento da área total, com indicação de seus proprietários rurais;
  • Listagem dos proprietários e suas respectivas reduções de capacidade de produção;
  • Estimativa do valor total das perdas econômico-financeiras com a redução da capacidade de produção das terras.

Todos os itens relativos aos processos de desapropriação e aquisição de áreas devem ser consolidados de forma a oferecer o valor final das propriedades mais próximo da realidade do comércio de propriedades. Nada de trabalhar com os chamados “valores nominais”, dado que são normalmente inferiores aos valores reais do mercado.

Contudo, essa visão torna-se crítica quando trata de desapropriações de terras realizadas pelo poder público, dado que antes as torna Áreas de Interesse Público. Todos os seus proprietários ou ficarão “a ver navios” ou receberão papéis do governo que nunca serão pagos: os famosos “precatórios”.